Буква закона: все, что нужно знать собственникам в 2018 году
Как показывает практика, все самые важные законодательные изменения происходят в начале года в буквальном смысле под бой курантов и брызги шампанского. Однако обычно требуется несколько месяцев применения новшеств, чтобы глаз даже опытных юристов смог увидеть картинку в целом.
Поэтому, как считают юристы, весна – самое подходящее время, чтобы разобраться в уже принятых юридических нововведениях и морально подготовиться к грядущим.
Вместе с начальником юридической службы агентства недвижимости «Аркада-стиль» Еленой Поперечной мы решили проанализировать важные для всех собственников недвижимости законодательные и налоговые изменения 2018 года, которые уже можно применять в жизни, и те, которых с замиранием сердца ждут на рынке жилья.
Этот год внес довольно значительные поправки в сферу земельных и имущественных отношений: 28 февраля 2018 года было принято решение о продлении дачной амнистии до 2020-го, о чем мы подробно писали в предыдущей статье. Елена Поперечная замечает, что, несмотря на недоверие к законодательству и опасения граждан, большая часть принятых законов однозначно в пользу собственников.
Не так страшен налог, как его малюют
Пожалуй, самая масштабная в плане слухов сфера законодательства –налогообложение. Эпичными легендами обрастает каждая поправка, ведь само слово «налог» изначально имеет негативную окраску для россиян.
В основном люди опасаются дальнейшего повышения налогов из-за налоговых извещений, полученных в 2017 году. Разница в суммах налога на имущество оказалась настолько ощутимой для некоторых собственников, что теперь по инерции они ожидают худшего в 2018-м и от земельного налога.
«Люди так боятся, потому что уже получили за прошлый год новые налоговые уведомления о необходимости уплаты налога на имущество, именно на строение, – объясняет Елена Поперечная. – Раньше этот налог платился исходя из инвентаризационной стоимости. Еще 2–3 года назад были приняты изменения, теперь сумму высчитывают исходя из кадастровой стоимости, которая близка к рыночной, а это совсем другие цифры. В 2017-м впервые гражданам пришли извещения с расчетами по новой системе. Однако сейчас сумму этого налогового бремени хотят снизить на 30 %, поэтому, каковы будут платежи в этом году, еще неизвестно».
В 2018-м новую волну «налоговых ужастиков» подняла информация о привлечении собственников к повышенной налоговой ответственности и лишении прав собственности на незарегистрированные строения на своем участке: домики, сараи и гаражи.
«Подобных законов принято не было, – развеивает слухи Елена Поперечная. – По Налоговому кодексу РФ налогом облагаются только зарегистрированные строения».
В свете начавшейся общероссийской кадастровой переоценки объектов, действительно, через 2–3 года у собственников неоформленных построек есть некоторая вероятность столкновения с повышенными платежами.
Однако «у страха глаза велики»:
До незарегистрированных бань руки у налоговой дойдут еще не скоро, если вообще дойдут. Все новшества у нас внедряются слишком долго.
Да, есть опасность, что на неузаконенные постройки могут поставить повышенный коэффициент налога на имущество (не 0,1 %, а 0,5 % от кадастровой стоимости). Подобные ставки давно заложены в Налоговом кодексе. В случае если налог окажется непомерным, вы можете достаточно быстро узаконить свои постройки и предоставить эту информацию в налоговую.
«Кроме того, в законе совершенно точно нет ответственности в виде лишения прав на незарегистрированные хозпостройки, если человек построил их на собственном участке с соответствующим земельным назначением», – успокаивает юрист.
Елена Поперечная предлагает собственникам не торопиться с регистрацией своих строений, ведь это тоже не дешевая процедура – по 5 тысяч рублей «на один сарай». Самое главное – оформить в собственность участок и жилой дом. Понаблюдайте, как будут развиваться события с учетом всех законодательных мер по уменьшению налогового бремени на граждан, возможно, даже повышенный налог ничем не смутит ваш кошелек.
Летят самолеты, кадастры горят
Непосредственная виновница грядущего роста налогов, по мнению многих собственников, – загадочная кадастровая переоценка объектов.
Много шума в этом году наделали слухи о запуске налоговиками самолетов-беспилотников. В некоторых городах, например в Екатеринбурге, горожане уже видели пролетающие над мирными незарегистрированными постройками самолеты. Цель воздушной операции, по мнению граждан, лишь одна: поставить все на учет и увеличить земельный налог.
Однако готовить маскировочную сеть рановато, уверена Елена Поперечная. Беспилотники действительно запущены, но самолеты, пролетающие над головами налогоплательщиков, – добрый знак. Еще в прошлом году была принята группа нормативных актов и в 2018-м по всей России начата кадастровая переоценка объектов, в связи с этим и летают самолеты. Завершить переоценку планируют к 2022 году. Масштабная операция развернулась как раз во благо собственников.
Кадастровая переоценка проводится для того, чтобы иметь адекватную основу для начисления налогов. Ведь сегодняшние цифры в налоговых извещениях появляются исходя из ранее установленной кадастровой стоимости земли.
Причины для переоценки объектов:
За последние годы цены на рынке недвижимости основательно «просели», и теперь «старая» кадастровая стоимость вообще не отражает реалий.
Законодатели признали, что предыдущая оценка была слишком усредненной. С яркими примерами кадастрового абсурда уже успели столкнуться и омичи.
«И у нас в городе бывают парадоксальные случаи, когда кадастровая стоимость участка в центре города оценивается в смешные деньги, а земля в глухом районе области, наоборот, стоит слишком дорого, – приводит пример кадастровых накладок Елена Александровна. – Много жалоб от собственников в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре. Но есть соответствующая процедура и этот вопрос можно решить через суд. Многие в Омске уже начали применять это, и успешно».
Кроме того, одна из первоочередных задач «наблюдения с воздуха» – проверка земельных участков на целевое использование: чтобы на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, не возникало заводов, фабрик, СТО и других коммерческих объектов.
Единственная категория граждан, которым стоит опасаться беспилотников, – предприниматели, возводящие самовольные и совсем не индивидуальные постройки на участках под ИЖС. В последнее время законодательство ужесточило штрафные санкции за нецелевое использование земель.
«В пример можно привести распространенные и в Омске многоквартирные дома, – поясняет Елена Поперечная. – По дачной амнистии предприниматели легко регистрируют такие строения без ввода в эксплуатацию и проекта – для 3-этажного дома проект не требуется. И продают людям дешевые квартиры и комнаты в долевую собственность. К этим новостроям потом возникает множество вопросов, в частности и по пожарной безопасности. Сейчас в судебном порядке такие дома сносят. Жильцам подобных новостроек тоже стоит задуматься».
Резюме
На сегодняшний день реальная ответственность в Налоговом кодексе РФ существует только за нецелевое использование земель (коммерческие и промышленные объекты на землях под ИЖС). Всем остальным бояться нечего, уверены юристы.
Варианты развития налоговых сценариев для собственников незарегистрированных строений:
В ходе переоценки (по 2022 год) незарегистрированные хозпостройки будут описаны и отмечены кадастровиками как нежилые помещения. Соответственно, попадут в категорию «нецелевого использования» и будут облагаться повышенным налогом на имущество. Эту проблему легко решить оформлением прав собственности на постройку.
После переоценки и выявления всех незарегистрированных объектов в закон внесут поправки о повышенной налоговой ставке на неоформленные постройки. Решение – оформить хозпостройки в собственность. Однако пока все новшества находятся в стадии обсуждения и размер ставки на «черные» сараи предсказать невозможно. Возможно, что на практике собственники и не заметят «повышенных» налогов.
Все останется по-старому. Как это часто бывает, задумка чиновников может не дойти до стадии реализации еще много лет.
Льготный рай
Как в имущественном, так и в земельном налогообложении существует достаточно много льгот. Перед тем как впадать в депрессию в ожидании непомерных налогов, стоит внимательно просмотреть информацию о льготных категориях налогоплательщиков – вполне возможно, вы можете вообще ничего не платить.
Однозначно стоит оптимизировать свои налоговые выплаты пенсионерам, если они еще не сделали этого раньше.
Налог на имущество
Пенсионеры имеют право заявиться на льготу по одному объекту недвижимости разной категории. Например, у вас 2 жилых дома (квартиры), значит, платить нужно только за один дом (квартиру). Если в наличии зарегистрированная квартира и оформленный в собственность гараж (баня и т. д.) – сумма налога обнуляется. Если недвижимость в единственном экземпляре – в декларации опять же весьма экономичный ноль.
В земельном налогообложении раньше не было послаблений для пенсионеров, однако 29 декабря 2017 года были введены льготы по земельному налогу и для них. Применить нововведение можно будет уже в 2018 году.
Земельный налог
Из налогооблагаемой базы земли пенсионеры могут вычесть 6 соток, соответственно, многие смогут сэкономить 100 % платежа. Если у вас в собственности два участка, вы сами можете выбрать, на каком из них вычесть 6 соток. Юристы предупреждают: если не выберете вы, то налоговая сделает это за вас. Чтобы вам учли все льготы и освободили от выплат за 2017 год, нужно подать заявление в налоговую инспекцию до 1 июля 2018 года и приложить ксерокопию пенсионного удостоверения. «Экономьте с налоговой!» – вот девиз современного пенсионера.
Взгляд в будущее
В целом юристы смотрят во вторую половину 2018 года с оптимизмом. Несмотря на множество погрешностей и ошибок, в переживающей бурную реформацию законодательной системе, напрямую касающейся сферы недвижимости, изменения ориентированы на людей. Уже можно выделить достаточно плюсов для собственников недвижимости:
Доступность и удобство процедур.
Расширился перечень услуг, которые можно получить через многофункциональные центры. Неплохо зарекомендовал себя интернет-сервис «Госуслуги», с помощью которого можно проще и гораздо быстрее решить множество вопросов. Начиная от получения электронных выписок, заканчивая снятием с регистрационного учета всего за 3 дня, минуя очереди паспортного стола.
Некоторые управляющие структуры становятся прозрачнее.
Например, ветром перемен повеяло в затхлой области ЖКХ. 3 апреля 2018-го вступил в силу закон, позволяющий собственникам квартир в многоквартирном доме заключать договоры напрямую с ресурсоснабжающими организациями, если управляющая компания дважды допустила групповую задолженность во вверенном ей доме.
Безопасность в сфере недвижимости.
Государственная защита дольщиков и членов ЖСК
Несмотря на то что в этом году требования государства к застройщикам несколько ужесточились, касаются они в основном новых игроков. По факту сейчас внедряются в жизнь поправки к ФЗ № 214, которые были приняты в 2016–2017 годах. Защита дольщиков и членов ЖСК все еще находится в стадии разработки. Гражданам не стоит пугаться слухов об отмене долевого участия в строительстве, речь идет лишь о создании государственного компенсационного фонда, который был открыт 20 октября 2017 года. Так власти пытаются отрегулировать проблему обманутых дольщиков: застройщики обязаны вносить в фонд 1,2 % цены каждого договора долевого участия за 3 дня до сделки. При этом такая гарантия распространяется только на покупателей новостроек, чьи договоры зарегистрированы после создания фонда, то есть после 20 октября 2017 г. Как реально будет работать фонд, будет ли достаточно его средств на несостоявшихся обладателей не только однокомнатных, но и трех-, четырехкомнатных квартир, покажет время.
Защита покупателей вторичного жилья
Рынок вторичного жилья замер в предчувствии перемен. Не спадает тенденция к усилению функций нотариусов в сделках с недвижимостью, накопленная практика сделок через МФЦ говорит сама за себя и требует добавления еще одного контролирующего звена в непростой процесс покупки-продажи жилья. Единственная капля дегтя в бочку безопасности – нотариальные сделки всегда обходятся гражданам дороже обычных.
Одно из самых ожидаемых событий – введение схемы депозитного счета на базе нотариусов во взаиморасчетах между покупателями и продавцами недвижимости. Юристы ожидают окончательной доработки и запуск схемы уже этим летом.
«В последнее время (правда, больше не у нас, а в Москве) на сделках применялись схемы банковских ячеек и аккредитивов, – поясняет Елена Поперечная. – Но после прошлогоднего скандального происшествия в одном из московских банков, когда продавцы после регистрации прав вскрыли ячейку и не обнаружили там денег, выясняется, что по правилам банк не отвечает за содержимое ячейки, то есть за то, кладут туда деньги покупатели или нет. Поэтому решили ввести похожую схему уже на базе нотариусов. Нотариус будет открывать специальный счет, на который покупатель будет вносить деньги. Убедившись в том, что регистрация права собственности на покупку произошла, нотариус предоставит доступ к счету продавцу».
Юристы уверяют: знание законов – это полезно и практично. Следите за изменениями в законодательстве, несмотря на распространенные предубеждения, – законы работают на вас! Поэтому стоит отрешиться от слухов и негативных прогнозов, вникнуть в суть происходящих нововведений и начать использовать их себе на благо. Помните: недвижимость и налоги на нее всегда в ваших руках!
Анна Акелькина
