Моя дорогая недвижимость: элитное жилье в Омске
Новый год – это самое время мечтать по-крупному, ставить перед собой грандиозные цели и составлять конкретные пошаговые планы для их достижения. При этом психологи советуют представить конечный пункт вашей мечты во всех подробностях, так, как будто бы она уже сбылась. К примеру, если в наступающем 2019 году вы категорически решили разбогатеть, полезно будет, не стесняясь, примерить на себя самые «весомые» атрибуты миллионеров – элитную недвижимость. По мнению экспертов, состояние рынка люксового жилья в городе и спрос на более комфортабельную недвижимость среди горожан – своеобразная «лакмусовая бумажка», отражающая уровень экономического развития и благополучия региона.
По словам руководителя отдела «VIP-сервис» АН «Миард» Татьяны Куроедовой, омскую статусную недвижимость не сравнить со столичной.
«Если сравнивать с Москвой, то, строго говоря, в Омске нет настоящего элитного жилья – не дотягиваем по критериям, – говорит Татьяна Куроедова. – За последние два года появились только два новых дома: на улице Сенной и строящийся жилой комплекс «Новый Пионер» на улице Лермонтова. Стоимость квадратного метра в этих домах – 60 и 150 тыс. рублей».
Для Омска дорогое жилье все еще остается единичной экзотикой, в отличие, например, от Новосибирска, где активно развиваются не только жилые комплексы бизнес-класса, но и люксовые городские кварталы и загородные поселки.
Поскольку мечты нужно не только знать, но и видеть в мельчайших деталях, а лучше даже попробовать наощупь, мы решили исследовать географию и типы омской элиты, представленной на сайте МЛСН в 2018 году. Аналитики и эксперты по недвижимости рассказали, где можно окунуться в роскошь VIP-апартаментов, какие виды жилья подпадают под определение элитных и как в данный момент развивается этот сегмент рынка в нашем городе.
Золотые улицы: дорого и комфортно
Специалисты портала N1.RU выяснили, на каких улицах в каждом из районов города продавались самые дорогие квартиры на вторичном рынке в 2018 году.
По данным аналитиков, эпицентр роскоши и высоких цен в Омске находится в Центральном районе на улице Красина. Стоимость 1 квадратного метра жилья в течение года здесь составляла 141 тыс. рублей, то есть на 200 % больше, чем средняя стоимость «квадрата» по городу. На сегодняшний день самая дорогая квартира на этой улице стоит 48 млн руб., а самая дешевая «однушка» продается за 3 млн рублей.
Второе место в элитном рейтинге в 2018 году занял Октябрьский округ, а именно улица Маяковского, стоимость квадратного метра в здешних домах повышенной комфортности вдвое меньше, чем на ул. Красина, – 61 тыс. рублей. Почти столько же стоит 1 «квадрат» жилой недвижимости на улицах 5 Армии и 25 лет Октября, которые признаны самыми дорогими в Советском и Ленинском районах города.
Самой шикарной «золотой жилой» Левобережья в 2018 году была признана улица Перелета, при этом она стала лидером среди всех остальных улиц, вошедших в рейтинг, по числу выставленных на продажу объектов за год. Однако самая дорогая квартира Левого берега с дизайнерским ремонтом, античной статуей в гостиной и двумя санузлами продается сейчас на Зеленом бульваре, 11 за 30 млн рублей.
Самую дорогостоящую жемчужину омской недвижимости на сегодняшний день можно увидеть на Иртышской Набережной, в хорошо известном омичам «умном доме». Трехуровневый пентхаус в 450 кв. м с собственным лифтом, спа-зоной, открытой террасой, зимним садом и потрясающими панорамными видами из окон на реку – воплощение самых смелых мечтаний об идеальной квартире в Омске.
«Несмотря на то что по средней цене «квадрата» в течение года лидером стала улица Красина, самая дорогая квартира, выставленная на продажу в Омске в этом году, находится на Иртышской Набережной, 11. Цена этого пентхауса размером с огромный особняк — 175 млн руб.», — отмечает руководитель пресс-службы Анастасия Гринева.
Такой разный VIP
Сегмент элитной недвижимости в Омске настолько узок, что специалисты знают список люксовых домов наизусть, однако и VIP у риелторов имеет свою четкую классификацию.
Омская недвижимость делится на две основные группы: современное элитное жилье и дома, построенные до 1990-х годов.
Элитная старина
В этой группе статусной недвижимости, расположенной строго в центре города, по словам Татьяны Куроедовой, можно выделить три категории объектов, представляющих интерес для покупателей дорогого жилья.
Особняки – доходные дома
В отличие от Москвы или Санкт-Петербурга интересную историческую «элитку» в Омске можно пересчитать по пальцам. Дома-особняки, обычно имеющие этажность от 3 до 5 этажей, в основном строились в период экономического расцвета царской России известными архитекторами в центре города. Они предназначались для сдачи внаем богатым и состоятельным людям, поэтому носили название «доходные дома». В Омске подобные раритеты можно увидеть на улицах Спартаковской (дом № 13) и Комиссаровской (№ 18). Несомненные достоинства особняков – хорошее расположение, большие площади, пригодные для перепланировок, красивые фасады, просторные вестибюли и лестницы. Из минусов: смешанные перекрытия, старые коммуникации, отсутствие гаражей, центрального кондиционирования и вспомогательных служб.
Сталинки и дома партийной элиты
Сталинские дома – детища советской эпохи, время постройки с 1935 по 1960 годы. Лучшие из сталинок хорошо известны и узнаваемы в Омске, так как расположены в историческом сердце города и, бесспорно, имеют большую историческую и архитектурную ценность. Например, дома № 10, 12 и 29 на проспекте Маркса, улицах Ленина (№ 6) или Дзержинского (№ 1). Элитные сталинки славятся высокими потолками от 3 метров, просторными парадными вестибюлями и качественной отделкой. Недостатки этих домов могут отпугнуть даже любителей старины: старые коммуникации, неудобные, «вытянутые», планировки, большое количество жильцов в доме и сильное социальное расслоение жителей.
Так называемые дома ЦК внешне иногда легко спутать со сталинской классикой, обычно это добротные кирпичные дома, имеющие от 4 до 9 этажей. Однако построены они позже старших собратьев: в 1960-1992 годы для руководителей города и области. Возводились такие дома в престижных, но тихих местах: ул. Красина (дом № 4), ул. Красный Путь (№ 28), ул. Октябрьская (№ 98), ул. Некрасова (№ 4), ул. Яковлева (№ 9). Чиновники высокого ранга еще в прошлом веке знали толк в комфортном жилье: большие площади с удобными планировками, иногда несколькими санузлами, просторные холлы и высокие потолки. Однако, в отличие от современной VIP-недвижимости, в те времена в домах не устанавливали современные системы очистки, вентилирования и кондиционирования воздуха и не снабжали дом собственными гаражными комплексами или подземными паркингами.
VIP-современность
Элитные жилые комплексы наших дней делятся на несколько классов.
«Следует учитывать, что со временем здание может переходить в другую категорию –замечает руководитель отдела «VIP-сервис». – Также нужно отметить, что не цена определяет категорию, а наоборот: цена напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома».
Категория люкс и клубные дома
Дома этой категории – высший пилотаж роскоши, поэтому требования к их характеристикам весьма жесткие. Далеко не каждое здание, даже построенное в самом престижном районе, может удостоиться подобного звания. Равноценное архитектурное окружение дома, избранность жильцов, качественный проект от известного архитектора, выразительные фасады, презентабельные общественные зоны, удобные планировочные решения, большие окна, благоустроенный внутренний двор и огороженная территория, обязательно наличие подземного гаража с 1-, 2-машино-местами на одну квартиру – примерные признаки люкса. Техническое оснащение домов элит-класса тоже должно быть на высоте: центральное кондиционирование, вентиляция, системы климат-контроля, видеонаблюдения, круглосуточная охрана, бесшумные лифты ведущих производителей – и это только начало списка обязательных характеристик.
По строгой оценке риелторов, в категорию люкс в Омске попадают всего лишь 3 дома: № 4/1 и № 6 на улице Красина и «умный дом» № 11/1 на Иртышской Набережной.
Также большая редкость для нашего города такая категория жилья, как клубные дома. От люкса оно отличается лишь своей камерностью: в эту категорию попадают дома, количество квартир в которых ограниченно. Как и члены закрытых загородных клубов, жильцы клубного дома хорошо знают друг друга, ведь их совсем немного. В Омске клубную недвижимость можно найти на Иртышской Набережной (9/1), улицах Серова (№ 39) и Ангарской (№ 7), а также на ул. Рабиновича, 125а.
Бизнес-класс и жилье повышенной комфортности
В следующую категорию входит более доступное статусное жилье, разница с люксом здесь в масштабах: количество квартир в доме может быть более 100, а список требований и строгих правил напротив снижается. Многоквартирные дома бизнес-класса могут находиться в любых престижных районах города, обязаны иметь внушительную придомовую территорию с ландшафтным дизайном, детскими площадками и гостевым паркингом. Также в списке требований: современные инженерные коммуникации, система видеонаблюдения и круглосуточная охрана. В Омске бизнес-класс гораздо многочисленнее люкса: это и всем известные группы домов на улицах Жукова, Фрунзе, Волочаевской, 5 Армии, и отдельные многоквартирные дома на многих центральных улицах города – проспекте Маркса, улицах Красный Путь, Тарская, Масленникова и т. д.
Жилье повышенной комфортности уже не имеет привязку только к самому центру города, оно может строиться в любом месте с хорошо развитой инфраструктурой. Обязательные требования к этому классу элиты, которые отличают его от обычных современных домов: стройка по индивидуальным проектам, ухоженный фасад, часто – обособленный двор и собственная автомобильная парковка. В пример можно привести элитную недвижимость Левобережья: дома № 15, к. 1 и 2 на улице 70 лет Октября и ул. Крупской.
Элитные комплексы
Отдельная категория люксовой недвижимости – не просто отдельно стоящие престижные дома, а настоящие закрытые поселки, выполненные в едином архитектурном стиле и оснащенные собственной социальной структурой. В Омске таким островком роскоши стал жилой комплекс малоэтажной застройки «Старгород», расположенный в районе «Старозагородной рощи». Фонд недвижимости комплекса состоит из коттеджей с приусадебными участками, квартир в таунхаусах или многоквартирных домах. В поселке есть свой супермаркет, детский сад, парковая зона, отделение банка, химчистка, прачечная, своя служба безопасности и гаражный комплекс.
Роскошь становится ближе
По оценкам экспертов, 2018 год стал переломным для элитного жилья как более консервативный сегмент рынка недвижимости в отличие от других, VIP гораздо медленнее реагирует на изменения в экономической ситуации.
«Если рынок вторичного жилья уже несколько лет пикирует по ценам вниз, то «элитка» достаточно долго оставалась в статичном положении, – говорит Татьяна Куроедова. – Это связано с тем, что состоятельные люди, покинув наш город, не очень понимают или помнят об экономическом положении региона. Поэтому мы долго не могли убедить их на снижение стоимости по элитному сегменту. Но в этом году произошли существенные сдвиги и стоимость объектов начала приходить в соответствие с реальным спросом. Процесс пошел, и мы надеемся на дальнейшее поступательное движение. Интерес к качественному жилью у омичей есть. В настоящее время мы продаем больше квартир, чем таунхаусов и домов. В последние годы упал и спрос на загородные коттеджи, люди предпочитают приобретать дома в городе. Пока что мы прогнозируем дальнейшее снижение цен на элитное жилье по всем сегментам».
Эксперты также уверены: рассматривать омскую дорогую недвижимость как инвестиционный инструмент в ближайшие годы рискованно, так как последние несколько лет цены на квадратные метры непреклонно снижаются как в сфере продажи, так и в сегменте аренды. Учитывая высокие расходы на приобретение и содержание элитной недвижимости, на сегодняшний день это не самая выгодная сфера вложения сбережений.
Зато для тех граждан, что решили улучшить свои жилищные условия и приобрести VIP-жилье для жизни, в 2019 году может загореться зеленый свет.
Возвращаясь к новогодним мечтам и письмам Деду Морозу: учитывая тенденцию к дальнейшему снижению цен на элитную недвижимость, омичам, решившим окунуться в роскошь и перебраться в более комфортное жилье, самое время пристально следить за рынком и готовиться к исполнению заветных желаний.
